Comprar em planta significa assumir o compromisso de comprar uma casa antes de estar concluída, com base em plantas, especificações e um contrato. Pode ser uma decisão acertada, quer procure casa própria, quer um investimento. Antes de reservar, importa conhecer as vantagens, os riscos e a proteção que a lei oferece em Portugal.
Somos promotores. Por isso, recomendamos que verifique tudo o que se segue, também junto de nós. Este texto é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico: antes de comprar, recorra a um advogado independente.
Comprar cedo pode garantir um preço mais competitivo e maior escolha de casas dentro do empreendimento. A valorização até à conclusão é possível, mas não é garantida.
Uma das principais vantagens de comprar em planta é a possibilidade de garantir um preço mais competitivo numa fase inicial do projeto. À medida que a obra avança, a procura pode aumentar, a disponibilidade pode diminuir e o promotor pode ajustar os preços das frações que ainda estão à venda. Quem compra mais cedo pode, assim, beneficiar de uma possível valorização até à conclusão das obras.
As fases iniciais costumam oferecer maior escolha de tipologias, pisos, orientações solares e vistas, e pode haver alguma margem para personalizar os acabamentos, consoante a fase da obra e os termos acordados. Para uma família, o piso e a orientação determinam a forma como a luz circula pela casa. Para um investidor, definem a quem a casa mais se adequa.
Um aumento dos preços anunciados pelo promotor não significa necessariamente que o imóvel se tenha valorizado na mesma proporção. As tendências de mercado, a procura real, a localização e a qualidade final do projeto são os fatores decisivos. Em qualquer investimento em planta, a leitura rigorosa é esta: uma possível vantagem, nunca um retorno garantido.
Os prazos legais de responsabilidade por defeitos são uma proteção importante para quem compra uma casa nova em Portugal. Protegem o edifício, não o dinheiro que paga enquanto este está a ser construído. Muitos dos riscos de comprar em planta situam-se na lacuna entre as duas, por isso verifique cada uma separadamente.
Os imóveis abrangidos pelo regime de defesa do consumidor do Decreto-Lei n.º 84/2021 beneficiam de prazos legais de responsabilidade por falta de conformidade: 10 anos para os elementos estruturais do edifício e 5 anos para as restantes faltas de conformidade. Aplica-se desde 1 de janeiro de 2022 aos consumidores que compram casa a um vendedor profissional. Os meios de reparação são a reparação ou substituição, a redução do preço ou a resolução do contrato. Comunique por escrito qualquer defeito assim que o identificar.
Portugal não tem, por defeito, um seguro de garantia de construção nova como o NHBC britânico. A proteção assenta no regime legal.
As compras em planta funcionam normalmente com o contrato-promessa de compra e venda (CPCV), usado em Portugal nas vendas de imóveis. Estabelece as condições, o preço, os pagamentos, os prazos de conclusão e as consequências do incumprimento. Para uma casa ainda em construção, tem de ser feito por escrito, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência da licença de utilização ou de construção.
A lei confere-lhe meios de defesa concretos. Qualquer quantia que pague presume-se ser sinal. Se o promotor falhar, pode exigir o dobro do que pagou; se for o comprador a falhar, perde o sinal (art. 442.º do Código Civil). Pode, em alternativa, pedir ao tribunal a execução específica (art. 830.º), um direito a que não se pode renunciar no caso de edifícios. Um tribunal pode concluir uma venda. Não pode acabar um edifício.
Ainda assim, o CPCV, por si só, não garante a recuperação imediata das quantias pagas em todas as circunstâncias, sobretudo se o promotor enfrentar dificuldades financeiras ou insolvência. O direito ao dobro do sinal vale tanto quanto a solvência do promotor: numa insolvência, um comprador que ainda não tem o imóvel pode ter dificuldade em recuperar o que pagou. É um ponto a esclarecer com o seu advogado.
Antes de assinar, verifique:
Conheça em detalhe o plano de pagamentos e as obrigações do promotor, verifique as margens de tolerância da área e leia o mapa de acabamentos com as respetivas regras de substituição.
Pergunte se os pagamentos estão ligados às fases da construção, quais os prazos previstos e que consequências estão definidas para os atrasos. Não existe um calendário de pagamentos legal para imóveis em planta em Portugal; é o contrato que o define.
A prática habitual do mercado, e não os termos de qualquer promotor em particular (incluindo os nossos), começa com uma taxa de reserva, seguida de um sinal no CPCV, em regra cerca de 10% e por vezes 20–30%. Seguem-se pagamentos por fases, ligados a marcos da construção, e o valor restante na escritura. Os bancos concedem o crédito na escritura, pelo que os pagamentos por fases são feitos com capital próprio. Se o terreno tiver uma hipoteca do promotor, o que é frequente, a escritura depende normalmente do cancelamento dessa hipoteca para a sua fração (distrate).
Durante a construção podem ocorrer pequenas diferenças nas áreas ou medidas. O CPCV e os seus anexos podem estabelecer limites para essas variações e definir ajustes de preço, tanto para reduções como para aumentos, de acordo com os termos acordados.
O mapa identifica os materiais, equipamentos e características que a casa deve ter. Confirme quando podem ocorrer substituições ou alterações e certifique-se de que as regras são claras e compatíveis com as obrigações legais do promotor. Se vir “ou equivalente”, pergunte o que significa “equivalente”. Na entrega, confira a casa com o mapa e comunique por escrito quaisquer diferenças.
Nenhuma destas cláusulas permite alterações arbitrárias ao projeto nem torna automaticamente legítimo um aumento de preço. A clareza contratual evita litígios e protege ambas as partes.
Para comprar um imóvel em planta com confiança, verifique o historial do promotor, a documentação e o contrato antes de assumir qualquer compromisso financeiro.
Veja os projetos já concluídos do promotor e procure referências sobre a qualidade da construção e o cumprimento de prazos: visite edifícios acabados, fale com antigos compradores e leia o nosso guia sobre como avaliar a qualidade da construção. Depois, as verificações formais: o alvará de construção no site do IMPIC, a certidão do registo comercial do promotor e uma pesquisa de insolvência no Portal Citius.
Confirme a documentação do terreno e do projeto, a situação urbanística e as licenças aplicáveis. A certidão permanente do registo predial do terreno mostra o proprietário e eventuais hipotecas.
Desde 1 de janeiro de 2024 (reforma Simplex, DL 10/2024), a licença de utilização deixou de ter de ser apresentada na escritura. A casa continua a ter de estar autorizada, pelo que verificar a licença de utilização, a autorização portuguesa para uso habitacional, passa agora a ser responsabilidade do comprador; os bancos, em geral, continuam a pedir comprovativo. Peça também a classificação energética da fase de projeto.
Para um investimento, estes são os documentos que um comprador deve pedir para ver.
Peça ao seu advogado que analise com atenção as cláusulas sobre:
Pressão para pagar depressa, documentação em falta ou respostas vagas sobre licenças e garantias são sinais de alerta. O mesmo vale para um CPCV sem referência à licença, para a recusa em discutir qualquer garantia e para pagamentos ligados a datas em vez de ao progresso da obra. Cada um é motivo para parar e pedir esclarecimentos.
Em planta | Imóvel usado | |
|---|---|---|
Preço de entrada | Potencialmente mais competitivo numa fase inicial | Preço de mercado de uma casa existente |
Valorização | Possível durante a construção, não garantida | Depende do mercado |
O que pode ver antes de comprar | Plantas, mapa de acabamentos, documentação | O próprio imóvel e o seu estado de conservação |
Escolha e personalização | Maior escolha de tipologia, piso, orientação e vistas; alguma margem nos acabamentos, consoante a fase e os termos | O que existe |
Prazos | Espera pela conclusão das obras | Adequado a uma mudança em prazo previsível |
Pagamentos típicos | Sinal e pagamentos por fases com capital próprio; crédito habitação na escritura (habitual) | Sinal no CPCV; restante valor e eventual crédito na escritura |
Proteções legais | Regras e meios de defesa do CPCV; garantia bancária só se for negociada | As mesmas regras e meios de defesa do CPCV, mais as verificações do seu advogado |
Garantia | Legal: 10 anos estrutura, 5 anos restantes (vendedor profissional) | Sem garantia de consumo de um vendedor particular |
Impostos na compra | IMT + 0,8% de imposto do selo; sem IVA sobre o preço | Idem |
Custos a prever | Impostos, custos de financiamento, manutenção | Impostos, custos de financiamento, manutenção, adaptação ou renovação |
Adequado a | Um preço de entrada favorável e uma casa nova, se puder esperar | Certeza e uma mudança em prazo previsível |
Os mesmos impostos de compra. IMT e 0,8% de imposto do selo, como num imóvel usado; sem IVA sobre o preço de venda.
O regime de IVA a 6%. Desde julho de 2026, Portugal aplica uma taxa reduzida de IVA de 6% à construção de habitações elegíveis, sobretudo habitações de “valor moderado” (aproximadamente até 650 000 € de preço de venda). Se um comprador adquirir uma casa construída ao abrigo deste regime e não a tornar a sua habitação permanente no prazo de seis meses, ou deixar de lá viver nos 12 meses seguintes, pode aplicar-se uma sobretaxa de 10% de IMT. Existem exceções para circunstâncias excecionais. Os compradores devem perguntar se o projeto foi construído ao abrigo deste regime.
Não residentes. Desde maio de 2026, aplica-se uma taxa fixa de IMT de 7,5% à compra de imóveis residenciais por não residentes, substituindo a tabela progressiva. Aplicam-se algumas exceções, incluindo para emigrantes portugueses e, em certos casos, compradores que se tornem residentes fiscais em Portugal após a compra. A elegibilidade depende da situação de cada comprador, pelo que deve ser confirmada com um consultor fiscal ou advogado português. Consulte o nosso resumo completo dos custos de compra.
Nota: estas regras são recentes e podem ser ajustadas, por isso consulte a legislação mais recente (Decreto-Lei 97/2026) antes de se basear nelas para tomar uma decisão de compra.
Um imóvel usado tem as suas próprias verificações, porque herda o historial da casa: a certidão permanente e a caderneta predial, se todos os elementos construídos correspondem às plantas licenciadas e a declaração de dívidas do condomínio. Se prescindir desta última, assume as dívidas de condomínio do vendedor.
Para comprar em planta com segurança, comece por três perguntas.
Deve saber responder a todas antes de avançar:
Comprar em planta pode ser uma oportunidade para garantir um preço competitivo e beneficiar de uma possível valorização durante a construção. Mas um bom investimento não depende apenas do preço. Exige um promotor fiável, documentação adequada, um CPCV bem estruturado e regras transparentes sobre pagamentos, garantias, acabamentos e variações de área.
Comprar cedo pode ser uma vantagem; comprar bem informado é essencial.
Se está a ponderar novos empreendimentos no Algarve, pode falar diretamente com a nossa equipa e pedir a documentação de qualquer projeto.
Pode ser. Comprar cedo pode garantir um preço mais competitivo, maior escolha e possível valorização até à conclusão. Essa valorização não é garantida: as tendências de mercado, a procura, a localização e a qualidade final do projeto determinam o resultado.
Atrasos, alterações ao que foi contratado e dificuldades financeiras do promotor. Cada um tem a sua verificação: cláusulas de atraso no CPCV, regras claras de substituição e de tolerância, e uma garantia que proteja as quantias que paga.
Não. As garantias bancárias, os seguros-caução e o escrow são negociados no CPCV. Antes de assinar, verifique se existe alguma, as condições para a acionar e que situações cobre.
O CPCV, por si só, não garante a recuperação imediata das quantias pagas em todas as circunstâncias. Numa insolvência, um comprador sem o imóvel pode ter dificuldade em recuperar o direito ao dobro do sinal, e é por isso que uma garantia bancária importa. Este ponto deve ser esclarecido com o seu advogado.
Para um consumidor que compra a um vendedor profissional, o DL 84/2021 estabelece responsabilidade por falta de conformidade de 10 anos para os elementos estruturais e 5 anos para o resto. Comunique os defeitos por escrito assim que os identificar.
Sim, mas o banco concede o crédito na escritura, pelo que os pagamentos anteriores são feitos com capital próprio. Para compradores residentes no estrangeiro, consulte o nosso guia sobre crédito habitação para não residentes.
