Se está a pesquisar sobre a compra de imóvel em Portugal a partir do estrangeiro — seja para uma segunda habitação, mudança de residência ou investimento — este guia explica cada etapa do processo, desde a primeira visita até à entrega das chaves, incluindo os impostos e custos que os compradores estrangeiros devem prever em 2026.
Enquanto promotora imobiliária no Algarve, a Antrix partilha uma visão prática sobre o processo de compra, os documentos envolvidos e os custos reais com que os compradores devem contar. Este guia destina-se apenas a informação geral e não deve substituir aconselhamento jurídico ou fiscal independente.
O Algarve é o segundo mercado imobiliário mais caro de Portugal, a seguir à Grande Lisboa, com um preço mediano de aproximadamente €3.139/m² em 2025, face a €3.439/m² na Grande Lisboa e à mediana nacional de €2.076/m². Estes valores refletem um dos mercados imobiliários mais consolidados de Portugal para compradores internacionais.
Sim. Portugal não impõe restrições à propriedade de imóveis por estrangeiros ou por cidadãos de fora da UE.
Os compradores estrangeiros têm os mesmos direitos de propriedade plena que os residentes, sem qualquer exigência de investimento mínimo ou de residência.
Os compradores estrangeiros representaram cerca de 28% das aquisições de habitação em Portugal em 2025, face a 25% em 2019 e a um máximo de 31% em 2023. Contudo, embora os direitos de propriedade sejam iguais, os impostos de aquisição podem diferir para não residentes.
Trate de três coisas antes de fazer uma proposta e as etapas seguintes decorrerão com tranquilidade.
O NIF (número de identificação fiscal) é o seu número de contribuinte português e sem ele pouco conseguirá fazer: abrir uma conta bancária, assinar contratos, pagar impostos e ligar os serviços de água, luz e gás exigem todos um NIF. Obter um NIF em Portugal é, normalmente, o primeiro passo prático.
A regra de 2026 que costuma apanhar as pessoas desprevenidas: se for residente fiscal fora da UE/EEE (incluindo Reino Unido, EUA, Canadá e Suíça), tem de nomear um representante fiscal para obter o NIF e para deter imóveis em Portugal; sem ele, a Autoridade Tributária recusa a atribuição do NIF. Se for residente fiscal dentro da UE/EEE, está isento. O critério é a sua residência fiscal, não a sua nacionalidade. A representação fiscal custa, normalmente, entre €150 e €400 por ano, e o seu advogado ou contabilista pode desempenhar essa função ou tratar de a arranjar. A Autoridade Tributária portuguesa publica orientações oficiais sobre como os cidadãos estrangeiros podem pedir o NIF, embora a maioria dos compradores o faça através do seu advogado.
Uma conta local não é obrigatória, mas há boas razões para a abrir cedo. Permite-lhe ter débitos diretos SEPA organizados para os serviços e o IMI, um registo claro para a Autoridade Tributária e uma gestão mais simples do crédito habitação, caso recorra a financiamento. Vai precisar do NIF, comprovativo de identidade, comprovativo de morada e comprovativo de rendimentos ou de fundos. Abri-la cedo também facilita a transferência do sinal.
Este é o passo que nunca dispensaríamos. Contrate um advogado independente do vendedor e do mediador, que trabalhe exclusivamente para si. Um advogado pago por — ou apresentado por — o vendedor ou o mediador tem um conflito de interesses estrutural: a sua lealdade está dividida. Em Portugal, o comprador herda quaisquer encargos ocultos, irregularidades de licenciamento ou problemas de estremas associados ao imóvel, pelo que a única parte que verifica a titularidade deve responder apenas perante si. A sua função é a due diligence: confirmar que o título está livre de ónus, verificar dívidas ou encargos, validar licenças e ler todos os contratos antes de assinar. É o seguro mais barato que vai contratar contra os erros mais caros.
Eis como decorre uma compra típica de imóvel em Portugal, quer se trate de revenda quer de construção nova.
Num relance, os oito passos:
Decida com que objetivo está a comprar: estilo de vida, mudança de residência ou rentabilidade. Depois, defina o orçamento com base no valor total — impostos e taxas incluídos — e não no preço anunciado. O Algarve não é um mercado único: o “triângulo dourado” central (Vilamoura, Quinta do Lago, Almancil) pratica os preços mais altos; o Algarve ocidental troca o requinte por espaço, natureza e melhor relação qualidade-preço; o Algarve oriental é mais sossegado e tradicional.
Decida também entre um imóvel de revenda e um imóvel de construção nova ou em planta, porque cada um traz riscos e vantagens diferentes. A revenda dá-lhe posse imediata, um bairro consolidado e um bem conhecido sobre o qual pode negociar. A construção nova oferece garantias estruturais legais, desempenho energético atual, um mecanismo formal de reclamação de defeitos e pagamentos faseados que distribuem a sua exposição ao longo da obra, em vez de um único desembolso. Nós construímos, por isso beneficiamos se optar por construção nova; é precisamente por isso que preferimos expor-lhe o dilema de forma honesta a vender-lhe apenas um dos lados. A comparação completa está mais abaixo.
Trabalhe com um mediador de confiança ou compre diretamente a uma promotora. Ver o imóvel presencialmente é importante: as fotografias favorecem, e a microlocalização (orientação solar, ruído, facilidade para andar a pé, aquela nova estrada ali perto) só se revela no local. Faça uma pré-seleção honesta e volte a visitar a diferentes horas do dia.
Assim que a sua proposta for aceite, é frequente assinar um acordo de reserva e pagar uma taxa de reserva. Isto retira o imóvel do mercado durante um curto período enquanto o seu advogado faz a due diligence. Leia o que a taxa cobre e se é reembolsável caso as verificações revelem algum problema.
É aqui que o seu advogado justifica os seus honorários. Os documentos essenciais que irá analisar — todos reais e que vale a pena conhecer pelo nome:
O advogado confirmará ainda que não existem dívidas por liquidar associadas ao imóvel. Se algum documento estiver em falta ou for incoerente, resolva a situação antes de assumir o compromisso, e não depois.
O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o contrato-promessa que vincula ambas as partes. Paga um sinal, habitualmente na ordem dos 10%, podendo ir até cerca de 20% em imóveis de elevada procura ou em planta. Não existe uma percentagem legal rígida; é negociada.
As penalizações são simétricas. Se o comprador incumprir, perde o sinal. Se o vendedor incumprir, devolve o sinal em dobro. O CPCV fixa o preço, as condições e o calendário da escritura, por isso leia-o com o seu advogado linha a linha.
Se vai recorrer a crédito, concretize agora o seu crédito habitação. A secção abaixo explica como funciona o financiamento a não residentes em 2026.
A conclusão do negócio faz-se com a Escritura Pública de Compra e Venda, assinada perante um notário. Paga o remanescente do preço, mais impostos e taxas, ambas as partes assinam e a propriedade é transferida. O notário confirma as identidades e formaliza a transmissão.
Depois de assinada a escritura, a compra é registada na Conservatória do Registo Predial em seu nome, o que normalmente fica a cargo do seu advogado. De seguida, passe os serviços (água, luz, gás) para o seu nome e organize o pagamento anual do IMI (imposto municipal sobre imóveis). Guarde todos os documentos para futuras declarações fiscais e para uma eventual revenda.
Comprar um imóvel de construção nova ou em planta segue um ritmo diferente do de uma revenda, e é o terreno que melhor conhecemos enquanto promotores. Antes dos detalhes, aqui fica uma comparação honesta lado a lado.
Fator | Revenda | Construção nova / em planta |
|---|---|---|
Estrutura de pagamento | Sinal (~10%) e depois o remanescente na escritura | Reserva → pagamentos faseados/por etapas → remanescente na conclusão |
Prazo até às chaves | Semanas a poucos meses | Ligado à obra, muitas vezes vários meses ou mais |
Garantias | Limitadas | Garantias legais de estrutura e instalações |
Desempenho energético | O que constar no certificado existente | Normas atuais, maior eficiência |
Reclamação de defeitos | Nenhuma (comprado como visto) | Lista formal de defeitos antes da entrega |
Licença de utilização | Já emitida (confirmar) | Emitida antes da entrega (confirmar os prazos) |
Mais indicado para | Posse imediata, bairro consolidado, negociar um bem conhecido | Menor risco estrutural, especificações modernas, distribuir pagamentos ao longo da obra |
Se está a comprar construção nova, a promotora é a compra. Eis a lista de verificação que gostaríamos que um comprador aplicasse a nós próprios:
O nosso historial no Algarve abrange mais de 20 anos de projetos concluídos. Tudo verificável.
Conte com cerca de 8% a 10% acima do preço de compra. Para um não residente que adquire um imóvel residencial, isto traduz-se numa taxa fixa de 7,5% de IMT (6,5% se o imóvel estiver classificado como turístico), 0,8% de Imposto de Selo, cerca de 1% a 1,5% de honorários advocatícios, mais os custos de notário e registo. Esta é a secção para ler duas vezes, porque 2026 alterou as contas para os compradores estrangeiros.
A grande alteração: os não residentes passam a pagar uma taxa fixa de 7,5% de IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) nas compras de habitação, independentemente do preço, substituindo os antigos escalões progressivos para este grupo. Entrou em vigor com o pacote da habitação “Construir Portugal” de 2026; a análise jurídica aponta para o Decreto-Lei 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026. Por se tratar de uma alteração tão recente, confirme com o seu advogado a situação atual e a data de entrada em vigor antes de se basear nela. Esta alteração aplica-se apenas a habitação. Os imóveis classificados para uso turístico ou comercial estão sujeitos a regras de IMT diferentes, com uma taxa padrão de 6,5%.
Porque é que isto afeta sobretudo os compradores estrangeiros? Por três razões. É cobrado independentemente do preço, pelo que não há um escalão de valor reduzido onde se refugiar. Pode chegar a cerca de duas a três vezes a taxa efetiva que um residente paga pela mesma casa. E tem de ser pago a pronto na escritura, juntamente com o remanescente do preço, pelo que altera o seu orçamento real em vez de ser apenas uma rubrica discreta. Poderá existir reembolso ou benefício se já era residente fiscal em Portugal no momento da aquisição, se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos ou se afetar o imóvel a arrendamento acessível (arrendado durante pelo menos 36 meses no espaço de cinco anos). Alguns comentadores assinalaram uma possível tensão com as regras da UE relativas à livre circulação de capitais, pelo que este regime ainda poderá evoluir.
Para contextualizar, as regras do IMT em Portugal continuam a funcionar de forma diferente para os residentes, que mantêm os escalões progressivos e uma isenção para habitação própria e permanente até €106.346 em 2026. Enquanto estrangeiro não residente, conte com a taxa fixa de 7,5%.
Além do IMT, deve orçamentar:
Aqui fica um exemplo prático para um imóvel de €600.000, um valor realista para o Algarve aos preços atuais:
Rubrica de custo | Taxa | Montante (sobre €600.000) |
|---|---|---|
IMT (não residente, taxa fixa) | 7,5% | €45.000 |
Imposto de Selo | 0,8% | €4.800 |
Honorários advocatícios | ~1,25% | €7.500 |
Notário + Registo Predial | aprox. | €1.200 |
Total de custos de aquisição | ≈ €58.500 | |
Desembolso total | ≈ €658.500 |
Assim, numa casa de €600.000, um comprador não residente deve prever cerca de €58.500 em custos acima do preço, perto de 10%. É bastante mais do que os guias mais antigos sugerem, e é exatamente o valor que preferimos que conheça desde já.
Depois, os custos anuais. O IMI, o imposto municipal sobre imóveis, situa-se entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT) para prédios urbanos, sendo definido por cada município (0,8% para prédios rústicos). O AIMI, um imposto adicional sobre patrimónios de maior valor, aplica-se quando o VPT total dos imóveis de uma pessoa em Portugal ultrapassa €600.000 (€1,2M para casais que apresentem declaração conjunta): 0,7% sobre o VPT entre €600.000 e €1M, 1% entre €1M e €2M, e 1,5% acima de €2M. Peça ao seu advogado que simule o valor dos impostos sobre o imóvel em Portugal para a sua compra.
Sim. Os não residentes podem financiar-se, normalmente com um rácio de financiamento (loan-to-value) de 60% a 70% (uma entrada de 30% a 40%), com taxas na ordem dos 3,4% a 4,5% em 2026. O crédito está disponível, mas é mais conservador do que aquilo a que poderá estar habituado no seu país.
O banco financia com base no menor de dois valores: o preço de compra ou a sua própria avaliação bancária. Assim, se avaliar a casa abaixo do que está a pagar, terá de cobrir a diferença. As taxas de juro para não residentes situavam-se, grosso modo, entre 3,4% e 4,5% no início de 2026; as taxas variáveis correspondem, normalmente, à Euribor mais um spread de cerca de 0,8% a 1,5%. Para dar uma ideia, a Euribor a 12 meses rondava os 2,74% no final de abril de 2026, o valor mais alto em cerca de 18 meses. As taxas mudam, por isso encare todos estes números como uma fotografia do momento. Um bom intermediário de crédito que trabalhe com não residentes compensa os honorários, ajudando-o a encontrar um banco que compreenda rendimentos obtidos no estrangeiro.
Não. A via imobiliária do Golden Visa foi eliminada em outubro de 2023 e, em 2026, a compra de imóvel já não confere direito a residência. Este é o equívoco mais generalizado e persistente entre os compradores estrangeiros, pelo que vale a pena afirmá-lo de forma clara.
A eliminação surgiu com o Mais Habitação (Lei 56/2023), e o investimento imobiliário já não é elegível. As vias do Golden Visa que subsistem não passam pelo imobiliário: um investimento num fundo elegível ou de capital de risco a partir de €500.000, investigação científica a partir de €500.000, um donativo nas áreas das artes ou do património cultural a partir de €250.000, ou criação de empresas e de postos de trabalho. Os pedidos apresentados antes de outubro de 2023 mantêm o regime anterior.
Quanto ao estatuto fiscal, o conhecido regime do Residente Não Habitual (RNH) fechou a novas adesões a 1 de janeiro de 2025. O seu substituto, o IFICI (“RNH 2.0”), é um incentivo restrito a atividades de elevada qualificação e de inovação: uma taxa fixa de IRS de 20% sobre os rendimentos elegíveis obtidos em Portugal, com a maioria dos rendimentos estrangeiros isentos, mas sem qualquer benefício sobre rendimentos de pensões, durante dez anos. Destina-se a profissionais específicos, e não aos compradores de imóveis em geral. Por isso, não compre a contar que a residência ou um benefício fiscal venham incluídos; se algum destes aspetos for importante, procure aconselhamento sobre as vias elegíveis.
Normalmente, entre algumas semanas e alguns meses no caso de uma revenda, desde a aceitação da proposta até à entrega das chaves; a compra em planta segue, em vez disso, o calendário da obra. O ritmo depende da due diligence, do financiamento e da disponibilidade de ambas as partes.
Uma compra a pronto com a documentação em ordem avança mais depressa; o crédito habitação acrescenta o tempo de avaliação e de aprovação. Na compra em planta, o prazo estende-se ao ritmo da própria construção: da reserva e do CPCV, passando pela obra faseada, até à conclusão e entrega, o que pode demorar muitos meses ou mais. O seu contrato deve estabelecer o prazo previsto de conclusão e o que acontece caso este seja ultrapassado.
Antes de comprometer capital, percorra esta lista. Resume todo o processo nas ações que o protegem.
Comprar bem um imóvel em Portugal tem menos que ver com encontrar um atalho e mais com fazer cada passo como deve ser: o NIF, o advogado independente, a due diligence, o cálculo honesto dos custos e, na construção nova, uma promotora que possa efetivamente verificar. Mais uma nota sobre os números. Os preços da habitação em Portugal subiram 16,8% em termos homólogos em 2025 (Instituto Nacional de Estatística, INE), por isso faça as contas com base nos valores atuais, e não nos de um guia mais antigo, e não extrapole em excesso num mercado que se move depressa.
É este o padrão que exigimos a nós próprios. A Antrix passou mais de 20 anos a projetar e a construir casas no Algarve, feitas para durar e enraizadas na região, e preferimos conquistar a sua confiança com detalhe do que com um discurso de venda. Quando estiver pronto, conheça os nossos empreendimentos no Algarve ou fale com a nossa equipa para uma conversa transparente e sem pressões sobre o processo no seu caso.
Sim. Não há restrições à propriedade por estrangeiros ou não residentes, e obtém os mesmos direitos de propriedade plena que um residente. Vai precisar de um NIF e, se for residente fiscal fora da UE/EEE, de um representante fiscal.
Sim. Os compradores britânicos podem comprar livremente. Depois do Brexit, o Reino Unido está fora da UE/EEE, pelo que os compradores residentes no Reino Unido precisam de um representante fiscal para obter o NIF. É essa a diferença prática, e não um obstáculo à propriedade.
Não. Não precisa de ser residente, de ter um visto ou de ser cidadão para comprar um imóvel em Portugal. A propriedade e a residência são questões distintas.
Não. A via imobiliária do Golden Visa foi eliminada em outubro de 2023, pelo que a compra de um imóvel não confere residência nem cidadania. A secção sobre residência, acima, apresenta as vias que ainda existem, nenhuma delas relacionada com imobiliário.
Na aquisição, a taxa fixa de 7,5% de IMT mais 0,8% de Imposto de Selo, depois honorários advocatícios, de notário e de registo, e o IMI anual (e o AIMI sobre patrimónios de maior valor). A secção dos custos, acima, demonstra tudo isto com um exemplo de €600.000.
O sinal do CPCV situa-se habitualmente na ordem dos 10%, podendo ir até cerca de 20% em imóveis em planta ou de elevada procura. A compra em planta pode ser feita com segurança escolhendo uma promotora estabelecida, com um historial de projetos concluídos, licenças verificadas e pagamentos faseados associados ao avanço da obra
Isso depende inteiramente dos seus objetivos, da localização e da sua situação financeira, por isso vamos ser honestos em vez de fazer publicidade. Como referência geral, as rentabilidades brutas de arrendamento em Faro e no Algarve rondavam os 5% no 1.º trimestre de 2026, ligeiramente abaixo da média nacional portuguesa, porque os preços dos imóveis na região são relativamente elevados face às rendas. No entanto, comparar Portugal com Espanha envolve muito mais do que as rentabilidades de arrendamento. Espanha é um mercado maior e mais fragmentado, com regulamentações regionais, regras fiscais e procedimentos legais diferentes, que podem tornar as transações mais complexas e, nalgumas zonas, mais demoradas. A tributação das mais-valias e os custos de propriedade também diferem entre os dois países, pelo que o retorno global do investimento pode variar significativamente consoante as suas circunstâncias. Em vez de se basear em números de destaque, a melhor abordagem é avaliar a sua compra específica com aconselhamento jurídico e fiscal independente em ambas as jurisdições.
